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【以案釋法】外村居民買房他村房屋,所簽的房屋買賣合同是否有效

發布時間:2019-03-22 16:47    來源:鼎屺律師事務所    瀏覽:

【案情分類】:合同糾紛

【案件詳情】

  不同于商品房、二手房買賣,農村房屋買賣較為特殊。外村居民購買農村房屋,簽訂的房屋買賣合同是否有效?下面通過一則案例為大家詳細介紹:
  
  【案情簡介】
  
  吳某是大足區某村村民,2016年2月,吳某與另一村村委會、重慶某建設公司簽訂協議,約定:因村委會欠重慶某建設公司工程款,建設公司將對村委會的債權轉讓給吳某,村委會同意吳某以該債權折抵購房款,購買該村在集體土地上自建的樓房2套。16年的2月16日,村委會與吳某簽訂樓房買賣合同,約定付款方式是用村委會拖欠某建設公司的35萬元折抵房款。但此后半年,因4套樓房被該村村民占用,吳某一直無法入住及使用。無奈之下,吳某將村委會訴至法院,請求確認樓房買賣合同無效,要求返還購房款35萬元。
  
  庭審中吳某以其并非該村集體經濟組織成員購買宅基地上樓房為由,主張購房合同無效,請求該村村委會返還購房款。
  
  村委會認為,房屋買賣合同合法有效,房屋已交付給吳某,吳某已實際占有該樓房,且吳某并沒有實際支付房款,無權要求返還購房款。
  
  【法院審理判決】
  
  法院審理認為,村委會將在本村集體土地上建造的樓房賣給本集體經濟組織成員以外的他村村民,違反了法律強制性規定,依照《合同法》第52條的規定,樓房買賣合同無效。從吳某與村委會、建設公司達成的三方協議來看,應當認定村委會已經認可吳某支付了購房款,因購房款的支付方式系原、被告自愿達成的一致協議,視為原、被告雙方自愿將債權轉為購房款,應認定吳某支付了購房款。綜上法院判決村委會返還吳某購房款35萬元。
  
 
農村房屋
  【以案釋法】
  
  外村居民買房他村房屋,是不受法律保護的,雙方簽訂的房屋買賣合同亦是無效的。相關法條:《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定:農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。因此,將在農民集體所有土地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織之外的他人,違反了法律的強制性規定,房屋買賣合同無效,不受法律保護。
  
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